青岛首批集中供地揽金135亿 多宗地底价成交

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

青岛首批集中供地于日前收官。连续三天的土拍数据显示，青岛此次集中供地63宗，共成交61宗，总土地出让金约135亿元。

《中国经营报》记者注意到，此次青岛集中供地延续了其近年来低溢价成交的特点。中指研究院数据显示，此次青岛集中供地共成交61宗地块，平均溢价率为1.91%，仅有1宗土地溢价成交，其余60宗地块均为底价成交。

诸葛找房数据显示，2016年以来，青岛市土地市场成交的平均溢价率均保持在10%以下，且呈逐年下降趋势；2018～2020年，青岛市土地市场成交的平均溢价率分别为2.11%、0.91%和0.2%，低溢价成交趋势明显。

“青岛市土拍多年来均保持较低的溢价率，有青岛自身城市的发展前景等因素。此外，青岛的土地市场具有其特殊性，勾地模式下很多地块在开拍前已经被定好，一定程度上导致青岛土地市场近年的低溢价率特点。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，青岛土地市场近年的低溢价率成交与其实行的勾地制度不无关系。

仅一宗地块溢价成交

今年4月20日，青岛市自然资源与规划局发布《青岛市市辖区第一批次住宅用地集中供应公告》，一次性发布出让公告5份，首批集中供应市辖区土地63宗，并同时确定全年三次集中供地公告时间分别为4月、7月与11月。

据悉，青岛此次集中供地的住宅用地均设置最高限价，其中绝大多数地块包含建设人才住房或租赁住房的特殊政策。按出让标书规定，大部分设竞价上限的住宅地块若达到最高限价，需在线下走竞自持住宅面积的方式竞地，即墨区因部分地块为安置房项目地块，达限价后的政策为竞代建安置区住宅面积。

此次青岛为期三天的集中供地共线上成交地块60宗，通过线下竞自持面积成交地块1宗，流拍地块2宗。

成交地块中，市北区开平路45号地块为此次青岛集中供地的热门地块，共吸引万科、保利、龙湖、华润等共17家房企参与竞价。经过164轮竞拍叫价，该地块楼面价升到17010元/平方米，超过最高限价发生熔断，转入线下竞自持面积。最终绿城以2156.9平方米的自持建面竞得该地块，成交总价6.4亿元，楼面价17000元/平方米。该地块也成为青岛市北区新“地王”。

实际上，2016年至今，青岛市北区“地王”纪录已多次被刷新。2016年7月，四川蓝光和骏实业有限公司经过367轮竞价以12520元/平方米竞得市北区宜昌路16号地块，诞生了当时青岛市北区的单价“地王”；2019年，青岛青特星城置业有限公司以14620元/平方米的竞价刷新了青岛市北区“地王”纪录；此次青岛集中供地，绿城又以17000元/平方米的最高限价刷新了该区域“地王”纪录。

“青岛市北区的土地市场近年来热度较高，主要是因为该区域居住环境较好，周边配套完善，此外还有部分规划利好。”陈霄认为，青岛市北区近年来“地王”纪录频被刷新，可能会对当地楼市有助推作用，优质地块更为凸出会提高整座城市的关注度，这样会带动后期楼市开发，但对于城市本身来说，区域分化会较为严重，会导致区域之间楼价差额较大，以影响区域间的发展。

低溢价成交特点明显

尽管诞生了青岛市北区的新“地王”，但其余60宗地块均以底价成交，因此此次青岛集中供地的平均溢价率并不高，仅为1.91%。

由于实行勾地制度，青岛市近年的土地市场的低溢价成交趋势愈加明显。中指研究院数据显示，2020年青岛市土拍共成交宗地304宗，近半数土地都以底价成交。2020年1～12月，除1月份青岛成交的8宗地块平均溢价率达到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢价率均保持在1%以下。2021年1～4月，青岛市土拍共成交地块52宗，均以底价成交。

诸葛找房数据也显示，青岛市近年来土地市场低溢价成交趋势愈加明显。2013～2020年，青岛市土拍成交平均溢价率仅2015年超过10%达到12.4%，其余年份的土拍成交平均溢价率均在10%以下；2015年以后，青岛市土拍成交的平均溢价率呈逐年下降趋势，2019年与2020年青岛市土拍成交的平均溢价率均在1%以下，其中2020年为0.2%。

“低溢价率成交已经成为青岛土地市场的常态，此次青岛集中供地的成交数据延续了这一特点。”陈霄称，从近年的数据来看，青岛土拍以低溢价成交为主，土拍竞争热度不高，同时，青岛楼市近年来也热度较低。库存长期积压，市场供过于求等多重因素影响下，导致房企在青岛的拿地热情并不是很高。

陈霄认为，青岛土地市场的低溢价成交趋势，与青岛的城市活力、综合竞争力以及未来的发展前景等有很大关系，此外青岛土地市场实行的勾地模式也产生了一定影响。

“此次青岛集中供地除低溢价成交特点外，还呈现出明显的土地市场分化，中心城区楼面价保持稳中有升的态势，但远郊地块企业参与度不高。”陈霄分析认为，此次青岛集中供地的各项数据在成交量结果上是有变化的，成交规模呈现出良好的态势。但溢价率低的现象依然存在，分区域来看，市北区的高质量地块热度依然不减。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）